マンション理事長奮闘記

配管更生/更新　18

代替対策案～高架水槽編～

対策案

当マンションの高架水槽の対策案としては、

・外面塗装＆ＦＲＰライニング補修

が良いと思います。

交換は非常に費用が掛かり過ぎますし、断水が生じます。
そして現状、受水槽自体にまだ強度がある為、
外面塗装で温存運用する事が可能であり、
無理に交換する事はないとの判断からです。

また、パッキンの劣化と耐震対策を考えると、
パネル継ぎ目部分にＦＲＰライニング補修を行い、
漏水防止と受水槽の強度アップを図るのが良いと思います。

ちなみに外面塗装ですが、
通常の塗装ですと、前回述べた通り定期的に塗り直しが必要になります。

そこで今回特許を持つ特殊な塗装を見つけて来ました。

それは、

ポレオレフィン樹脂塗装

と呼ばれる塗装です。

特に今回紹介するものは、
塗材にステンレスピグメント(SUS316L)と呼ばれる、
ステンレスの薄片が配合された特許塗料で、
その耐用年数は1０年以上あります。
NEXCO中日本での対候試験では、
15年の基準をクリアしています。

実際２０年以上経過している物件もありますが、
今だ塗り替えをした事は無いそうです。

この塗料の特徴

1. 遮光性
　全光線透過率0％のため、藻の発生および雑菌の発生を防ぎます。
2. 耐候性
　ステンレスピグメントによる被膜を形成し、太陽光、酸、アルカリ、塩害などから
　タンクを守りタンクの寿命を延ばします。
3. 防錆力
　耐食性に優れたSUS316Lの被膜を形成するため、金属部分の錆の発生を防ぎます。
4. 適応性
　受水槽・高架水槽・冷却塔・キュービクル・船舶など、
　あらゆるオレフィン系樹脂成形品および様々な金属に塗装が可能です。
5. 密着性
　樹脂および鉄部への密着力が強く、曲げによるヒビ割れが発生しないので、
　抜群の強度があります。また、表面劣化したFRPから露出・飛散するガラス繊維を封じ込め、
　表面を強化します。
6. 経済性
　タンクの交換と比較し、コストを大幅に抑えられます。
7. 環境性
　・水質保全
優れた遮光性（全光線透過率0%）のためFRP受水槽内の藻類の発生、
および雑菌の発生を防ぎ、水道水内の塩素イオンも良好に保全します。
　・繊維の露出、飛散防
　　表面劣化したFRPからの発生するガラス繊維を優れた密着力と被膜の形成により封じ込め、
　　ガラス繊維の露出、飛散を防止します。
8. 簡単・迅速な施工
　外側から塗装するだけなので、施工時間が短く済みます。水の供給を止めずに施工できます。
9. 美しい外観
　グレー基調のステンレス被膜で、汚れたタンクが美しく生まれ変わります。
10. 5年保証
　施工上の欠陥による剥離が生じた場合、5年保証がついています。実績として約10年余です
　が、塗り替えた事例はまだ無いとの事です。耐用年数10年以上！！

ＦＲＰライニング補修

ＦＲＰパネルを組み合わせて受水槽は作られていますが、
この受水槽内のパネルの継ぎ目をＦＲＰで目止めし、
水の漏水と受水槽自体の強度アップを行う補修作業です。
一度行えば、外力による破損が無い限り再加工は不要です。

上記の2つの補修加工をする事によって、
受水槽を交換することなく、
今後継続的に使用して行く事が可能になります。

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配管更生/更新　17

代替対策案～高架水槽編～

現状に対する考察

現在の高架水槽は年数的にいえば、
2002年設置から11年経過していますので、
耐用年数限界に近づいて来ているといえます。

まだ使用には耐える状態ではありますが、
部分的に劣化によるガラス繊維の露出と錆が出ている事から、
補修で延命措置をするか、
または交換を考えなければなりません。

ＦＲＰ貯水槽に関していえば、
現在使用しているブリジストンは、
2013年6月その製造から撤退しました。
補修部品の供給は10年です。

現在ＦＲＰ貯水槽を販売しているのは、
三菱と積水だけになっています。
しかし実際は三菱は積水のＯＥＭなので、
1社独占と云った感があり、
価格も上昇傾向にあります。
ちなみに当マンションの高架水槽交換の場合、
１槽1,000万強かかります。

現在はステンレス槽が主流になっていますが、
ＦＲＰ製に比べると4～5割高く、
費用が嵩みます。
しかし光を通さない為藻の発生が抑えられる等、
メンテナンスが楽で、
耐用年数も30年近くあるので、
もし交換を考えるならばこちらが良いと思います。

補修の場合は塗装になりますが、
定期的(およそ５年毎)に塗り替えが必要になります。
また、パッキンの補修も状況に応じて必要になってきます。

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配管更生/更新　16

代替対策案～高架水槽編～

対策案の最後は、

高架水槽の補修

になります。

高架水槽について

当マンションの高架水槽は全部で3つ。
各棟のエレベータ機械室の屋上に設置されています。
高架水槽はＦＲＰ製で、
前回更新時から１０年が経過しています。

ＦＲＰ製水槽の耐用年数は10～15年ですので、
状態によっては、交換時期であるともいえます。

ＦＲＰ製のタンクは紫外線によって、
その樹脂部分の主要成分である不飽和ポリエステル樹脂が分解され、
ガラス繊維層が露出し、周囲に飛散していきます。
繊維層をが散していくに従って、
FRPの躯体強度は大幅に低下していきます。

この様な状態で万一地震が発生しますと、
外部からの揺れが引き金となって貯水圧に耐えられなくなり、
最悪貯水タンク自身が破裂してしまいます。

また、水道水の出し入れが絶えず行われている為、
タンク内の圧力（内圧）が変化します。
この内圧の変化は水をシール（止めている）する部分、
つまりパッキンへの負荷になります。

パッキンへの負荷は即ちパッキンの劣化に繋がり、
タンクの水漏れを引き起こします。

そして残念ながら、パッキンの劣化は、
どれほどメンテナンスをまめに行っていても防ぐことはできません。
設置後5年以上も経過すればパッキンは少なからず劣化してると考えて良いでしょう。

阪神大震災時では、かろうじて破裂は免れたものの、
パッキンの劣化が原因で漏水したタンクが数多く見られました。
万が一の時に備えて、私たちの大切な水を確保するためにも、
貯水タンクの補修は必要不可欠と思われます。

高架水槽の現状

当マンションの高架水槽の現状は、
次の通りです。

高架水槽Ａ

高架水槽Ｂ

高架水槽Ｃ

いずれの高架水槽も劣化が進んでいて、
特に天場はガラス繊維が露出しています。
鋼材部にもサビが確認され、
修理・補修が必要と思われます。

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配管更生/更新　15

代替対策案～排水埋設管編～

排水埋設管の更生

管理会社より別途見積もりの出ている、排水管の埋設部更生工事です。

管理会社の提案では、１Ｆ住居内の壁を壊し、
配管を切断し、研磨/ライニング加工を行う方法となっています。

本来であれば、配管の交換を考えるべきなのでしょうが、
1Ｆ住居の床面を剥がす様な大規模工事になる為、
さすがに提案は出来なかった様です。

しかし、この工事でも1Ｆ居住者に迷惑をかける事には変わりありませんので、
出来る限り迷惑をかけない工法を探し出しました。

工法概要

その工法は、配管終端部よりをチューブを挿入し、
そのチューブを紫外線により硬化させ、
新しい配管を構成すると云うものです。

従来の同様の工法では、圧縮空気や蒸気を使い硬化させていた為、
両端が閉じた状態で、最低一方にバルブが必要でした。
また最終的に両端部をカットしなければならない為、
両端部が露出していなければなりませんでした。

例えて言いますと、
図①の様に細長い風船を管の中に入れ、
それを膨らませて両端を切るという方法です。
これですと、当マンションでは配管を切断しなければならないので、
1Ｆ住居者に迷惑がかかります。

しかし今回探して来た工法(図②)では、
チューブを裏返して送り込んでいく為、
終端部が露出していなくても加工が出来、
部屋の中を壊したり、配管を切断する事もありませんので、
1Ｆの居住者に迷惑をかける事はありません。

また作業時間を短くする事が出来ますし、
住居内の解体/修復費用も削減出来ます。

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配管更生/更新　14

代替対策案～給水埋設管編～

給水埋設管の更新2/2

埋設管敷設に関して

当マンションは、駐車場を挟み、受水槽のある集会室棟とマンションが建っています。
給水管は、この集会室煉から駐車場の地下を通り、
エレベーターに沿って設置されている配管坑に繋がっています。

そして中にある配管を通り、
Ａ,B,Ｃ三つあるエレベーター屋上にある高架水槽に水を送っています。（※下図参照）
ちなみに、この配管坑には消防用の非常用水栓も通っています。

現在給水埋設管（水色）は、
上図の様に、マンション前の道路部分に埋設/設置されています。

当マンションでは、給排水管の問題とは別に、
マンション前の歩道（緑色部分）のつぎはぎが、
美観を損ね、資産価値の低下を起こしているの意見があり、
改修対象として挙げられています。

この歩道改修で問題となるのが、その利用頻度です。

当マンションは侵入路が1つなので、
Ｃ棟前の通路は、A、B、C全ての住人が通ります。
しかしA棟前、それも図左端はその階段利用者しか通りません。
そして改修となると、その利用頻度に係わらず、
面積当たりの同じ単価がかかってきます。

そうなってくると、やはりそれなりの費用がかかってくるため、
利用頻度の低いA棟前の改修は見送り、
利用頻度の高いＣやBの前だけ改修しては、との意見がでてきました。
やはりそうなると中々話がまとまらず、
この案件は、数年来持ち越しになっています。

今回給水埋設管の交換を企画するに当たり、
この問題を同時に解決する策を考え出しました。
それが次の図になります。

つまり現在道路下にある埋設管を、
歩道下に変更する事によって、
同時に歩道の改修も行ってしまうという方法です。

埋設管設置の際には、必ずアスファルトの剥がしが伴いますので、
道路部では無く、歩道下に設置することにより、
同時に歩道の補修も行ってしまうという一石二鳥の方法です。

これでしたら道路部に必要以上につぎはぎを作る事も無く、
そして、歩道単体で改修を行うより費用が抑えられます。
また、埋設工事は必須の作業である為、
反対意見も出にくく、同意も得やすくなります。

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配管更生/更新　13

代替対策案～給水埋設管編～

給水埋設管の更新1/2

先に述べた装置で対応出来ない外部からの腐食に対する対応と共に、
地震による地割れ等に対する対策として、
ある特殊な配管を用い、
埋設管の更新を行うのが良いと考えます。

ある特殊な配管とは、

高性能ポリエチレン管

です。

配管の特徴

この高性能ポリエチレン管は、
従来の鋼管に比べ、
次の様な優れた特徴を持っています。

・錆びる事がありません。
・酸やアルカリに強く、腐食の発生がありません。

また同じ樹脂管である管理会社推薦のＰＥ管と比べても、
次の様な優れた特徴を持っています。

・柔軟性があり、折り曲げてもポキンと折れません。
・電気融着接合の為、接合部が管と一体化し、強度が落ちません。
・ショベルカーが乗っても大丈夫な程の強じん性があります。
・30ｃｍの変位差(段差)にも耐えられます。

・内面がなめらかな為、汚れが付き難いです。
・50年の耐久性があります。

色々な優れた特徴を持つ高性能ポリエチレン管ですが、

・ＰＥ管に比べ、2～3割高い。
・熱に弱く、40℃以下の使用温度でなければならない。

という欠点があります。

しかし、単価に関しては、
これだけの優位性と今後の使用期間からすれば、
十分納得出来る範囲かと思いますし、
温度に関しては、
給水管埋設部に使用する限り40℃を越す事はまず無いので、
特に問題視する事もないかと思います。

以上の点から、私はこの管を第一候補と致しました。

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配管更生/更新　12

代替対策案～給排水管編～

ある装置の取り付け 3/3

ある装置の効果Ⅱ

⑦ 専有部にまで効果が及ぶ

管理会社の提案の更新/更生工事では、
専有部は、給水管の更生工事を除いては、
対象外となっています。

しかし、この装置の効果は、
共用部だけでなく、専有部まで及びます。
しかも給水管だけでなく、排水管にも効果があります。
この装置を通過した水が流れる事で、
その配管に作用を及ぼし、効果を発揮するのです。

排水管は常に水で満たされている訳ではないので限定的にはなりますが、
錆を黒錆化して腐食の進行を止めたり、
減肉現象を抑え、配管を保護します。

⑧ 工事期間が短い

この装置の工期は、最大約 2 日です。

受水槽建屋内での作業となりますので、
工事に際して、住居内に立ち入る事も無く、

居住者の立会も必要ありません。

水道の使用も制限は無く、通常通り使用出来ます。
水の使用量によっては断水の可能性もありますが、
断水が起きても、数時間程度のものです。

非常に居住者に優しい工事と言えます。

一方更生工事は約3週間、更新工事は約4カ月の工期がかかる事は、
管理会社より報告されています。

⑨ 配管リフォーム済みでも、そうでない住居にも、
同様に良い効果をもたらす。

スケールを除去し、配管を現状まま維持出来るので、
状態の良い配管は、その状態を保てます。

⑩ 工事に際し、居住者へ影響/負担が軽微

この装置の工事には、
専有部での作業はありません。
その為、工事に際し
居住者の立会を必要としません。

それ対し 更生/更新工事では専有部内での作業が必要な為、
工事に際しては、 立会が必須です。
また作業の関係上、同じ給排水配管系統を使っている住居については、
(当マンションの場合、同じ階段番号の住居になりますが、)
作業当日、最上階から１階まで全員の立会が必須な上、
工事開始から完了まで、全ての水の使用が禁止になります。
（排水管更新の場合）

日程は工事の内要次第ですが、
更新/更生とも、

最低延2日は、日中使用出来ない状態になる、

と思われます。

また更生工事は別ですが、
更新工事の場合は、

住居内の壁を壊さなければ作業が出来ません。

そして、交換工事が終われば水が使えますが、
壁の修復作業は同日行えるとは思えませんので、
別途壁修復の際、再度立会が必要になってきます。

⑪ 維持管理が楽である

年に１回、分解掃除をするだけの簡単メンテナンス。
メンテナンス時もバイパス回路を設置しますので、
断水を起こしません。

電気や薬剤も使わないので余計な費用がかからず、
ランニングコストも年1回の分解清掃費用だけなので、
安く済みます。


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配管更生/更新　11

代替対策案～給排水管編～

ある装置の取り付け 2/3

ある装置の効果Ⅰ

配管の更生/更新工事には、いくつもの問題があると先に述べましたが、
この代替案では、その問題に対してどの様な効果が得られるのか、
述べていきたいと思います。

① 更生/更新工事に比べ、安価

当マンションの場合、更新工事では約３億との見積もりが来ています(除く排水埋設部）。
そして今後３０年スパンで考えた場合、更生工事が別途２回は必用になります。
それを考慮に入れた場合、更新/更生工事には約4.4憶かかる計算になりますが、
給水部埋設交換を入れてもそのおよそ1割、4400万程で済みます。

近年、首都直下型大規模地震の発生が懸念されており、
もし物理的な損害を受けた際には、配管の交換しか手立てがありません。

この問題は、配管の新しい古いとは別次元の問題で、
配管が更新されれば配管の強度が増すので、
可能性は低くなりますが、新品の配管で有るからと言って、
通常の鋼管やＰＥ管であれば、これを完全に防ぐことは絶対に出来ません。

もし、配管を交換した直後にこの様な損害を受けてしまった場合、
工事完成後であれば、施工会社側にはその責任を問う事は出来ない為、
再度管理組合の費用負担で修理を行わなければなりません。
その場合、積立金の大部分を使ってしまった後なので、
借金をして修復する事になります。
その様なリスクを回避する為にも、
ここでの出費を抑えておくのが得策と考えます。

② スケールを除去し、再付着を防ぐ

この装置を取り付けると、配管内部のスケールが除去されます。
薬剤などは使わずゆっくりと時間をかけて溶かし、除去して行く為、
水質の変化は殆ど無く、安全で飲料にも問題ありません。
効果の検証には1年程かかります。
また、スケールの再付着を防ぎます。

③ 赤さびを黒さび化し、進行を止める

この装置を取り付けると、配管内部に発生した錆(赤さび)は黒錆に変わり、
浸食が止まるだけでなく、固化し、かさぶたの様にその部分を保護します。
赤水が出ている場合でも、赤水が止まります。
ただし、その赤水の原因個所が装置よりも前にある場合は、
この限りではありません。

④ 減肉現象を抑制する

この装置を取り付けると、配管内部に保護皮膜の様なものが形成され、
減肉現象が抑えられる事がT大学の実験で分かっています。
減肉現象が抑えられる事によって、現状強度に問題が無い限り、
そのまま配管を使用し続ける事ができますので、
配管を交換しなくても良くなります。
ただし、外部腐食には効果が無いので、
配管の埋設部には、別途工事が必要となります。

⑤ 有効/耐用年数が長い

更生/更新共に、スケールが配管内部に付着するので、
10～15年周期で更生工事が必要になりますが、
この装置を取り付けると、
② スケールや ③ 錆の発生、
しかも④ 減肉現象までも抑えるので、
更生工事が不要になります。
この装置の耐用年数は40年以上ありますので、
現在使用しているの配管を、
外的要因による破損(外からの錆や地震等による破損）が無い限り、
装置を設置している期間、配管寿命を延ばせます。

⑥ 資産価値を向上させる

外配管は見栄えが悪くなり資産価値を下げますが、
内部配管式で更新したとしても、資産価値が上がる事はありません。

ただ、この装置を取り付けると、この装置付きマンションと表示出来るので
その副次的な効能から、資産価値が上がります。
この装置を付けた中古分譲マンションでは、
セールスポイントとして、設備欄にこの記載がされている事例があります。


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配管更生/更新　10

代替対策案～給排水管編～

ある装置の取り付け 1/3

今回の代替案のメインとなるのが、

ある装置の取り付け

になります。

この装置の取り付けが今回の代替案の肝で、
この装置の取り付け無しには、
管理会社の提案より、あまり大差ない結果しか得られませんし、
更生工事のスパイラルからは逃げれません。

ただこの代替案には、その導入に当たり適応条件があり、
それに適応しなければ、望んだ結果が得られないというものなので、
この場ではあえて名前を伏せます。
もしご自身の所が次の適応条件に合致しているならば、
お問い合わせください。

代替案適応条件

その適応条件とは、

①装置設置場所が確保できる事。
②直結給水方式で無い事。
③装置設置部の水量や流速が一定である事。
④配管の実用強度が確保されている事。

というものです。
また、配管外部からの腐食に関しては、
残念ながら効果が無いという欠点もあります。

ちなみにこの適応条件ですが、当マンションの場合

①装置設置場所が確保できる事。
→受水槽室に設置可能

②直結増圧給水方式で無い事。
→受水槽/高架槽方式の為、問題無し

③装置設置部の水量や流速が一定である事。
→固定容量式ポンプの為、問題無し

④配管の実用強度が確保されている事。
→調査で、強度は問題無しとの報告

と云う事で、幸いにもすべて適応しています。

ちなみに
①と④については必須条件
となりますが、
②と③については逃げの手段が無いわけではありません。

もし興味のある方はお尋ね下さい。

欠点に対する施策

欠点である外部からの腐食についてですが、
当マンションで外部からの腐食が問題になるのは埋設管です。

給水埋設管については、
設置後30年以上経過している事や、
首都直下型地震等の自然災害に対する対策も兼ね、
元々交換が必要と考えていました。
その為、特に問題無しと思われます。

交換する為の配管資材も非常に良い物が見つかりましたが、
この件については、また別の機会に詳しく述べたいと思います。

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配管更生/更新　9

代替案その1

代替案調査

管理会社より代替案の提示が無い為、
独自に代替案を探すことにしました。

代替案を選ぶにあたり、
次の事を主眼に探しました。

・現在更生/更新工事によって起こる問題を軽減、若しくは引き起こさない物
・今後起こるであろう問題等について、出来る限りこれを解決することが出来る物
・出来るならば、共用部だけでなく専有部にも有効な物
・導入後の維持管理にあまり手間がかからず、長期間使用出来る物
・費用のあまり高く無い物

調査結果

インターネットや各種専門展示会に足を運び、
業者に直接話を聞いたり調べて貰ったりして、
いくつか代替案候補を選びました。

その件を一々こちらに書きますと、
それこそ何十何百ページにもなってしまいますので、
ここでは割愛させて頂きます。

もしご興味のある方、
当マンションの状況とは違う状況にある方で、
何らかの対策案を探されている方がおられましたら、
お問い合わせ下さい。
個別に対応させて頂きます。

少し話がずれてしまいましたので、話を元に戻しますが、
残念ながら、1つの案で全てを解決出来るものは見つけられませんでした。

ただその中でも、条件が合う問題解決効果が高い案を選び、
そのいくつかの案を組み合わせる事で、
当マンションの抱えている給排水管の問題を、
ほぼ解決する事が出来る事がわかりました。

その案の組み合わせとは、

・ある装置の取り付け
・給水埋設管の更新
・ある特殊工法による排水埋設管の更生工事
・高架水槽の強化・補修

になります。

この件について、以後説明を加えていきたいと思います。

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