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マンション理事長奮闘記

建築物環境衛生技術者(ビル管）の元理事長が、理事長在任中に起こったマンション管理にまつわる様々な問題とその解決策、そしてそれにいたる過程をお伝えします。 同じ様な問題を抱えている管理組合の方の一助になれば幸いです。

配管更生/更新　11

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配管更生/更新　11

代替対策案～給排水管編～

ある装置の取り付け 2/3  

ある装置の効果Ⅰ
 
配管の更生/更新工事には、いくつもの問題があると先に述べましたが、
この代替案では、その問題に対してどの様な効果が得られるのか、
述べていきたいと思います。
 
① 更生/更新工事に比べ、安価
 
当マンションの場合、更新工事では約３億との見積もりが来ています(除く排水埋設部）。
そして今後３０年スパンで考えた場合、更生工事が別途２回は必用になります。
それを考慮に入れた場合、更新/更生工事には約4.4憶かかる計算になりますが、
給水部埋設交換を入れてもそのおよそ1割、4400万程で済みます。

近年、首都直下型大規模地震の発生が懸念されており、
もし物理的な損害を受けた際には、配管の交換しか手立てがありません。

この問題は、配管の新しい古いとは別次元の問題で、
配管が更新されれば配管の強度が増すので、
可能性は低くなりますが、新品の配管で有るからと言って、
通常の鋼管やＰＥ管であれば、これを完全に防ぐことは絶対に出来ません。

もし、配管を交換した直後にこの様な損害を受けてしまった場合、
工事完成後であれば、施工会社側にはその責任を問う事は出来ない為、
再度管理組合の費用負担で修理を行わなければなりません。
その場合、積立金の大部分を使ってしまった後なので、
借金をして修復する事になります。
その様なリスクを回避する為にも、
ここでの出費を抑えておくのが得策と考えます。
  
② スケールを除去し、再付着を防ぐ

 この装置を取り付けると、配管内部のスケールが除去されます。
薬剤などは使わずゆっくりと時間をかけて溶かし、除去して行く為、
水質の変化は殆ど無く、安全で飲料にも問題ありません。
効果の検証には1年程かかります。
また、スケールの再付着を防ぎます。
  
③ 赤さびを黒さび化し、進行を止める
 
この装置を取り付けると、配管内部に発生した錆(赤さび)は黒錆に変わり、
浸食が止まるだけでなく、固化し、かさぶたの様にその部分を保護します。
赤水が出ている場合でも、赤水が止まります。
ただし、その赤水の原因個所が装置よりも前にある場合は、
この限りではありません。

④ 減肉現象を抑制する

 この装置を取り付けると、配管内部に保護皮膜の様なものが形成され、
減肉現象が抑えられる事がT大学の実験で分かっています。
減肉現象が抑えられる事によって、現状強度に問題が無い限り、
そのまま配管を使用し続ける事ができますので、
配管を交換しなくても良くなります。
ただし、外部腐食には効果が無いので、
配管の埋設部には、別途工事が必要となります。
 
⑤ 有効/耐用年数が長い
 
更生/更新共に、スケールが配管内部に付着するので、
10～15年周期で更生工事が必要になりますが、
この装置を取り付けると、
② スケール や ③ 錆の発生 、
しかも④ 減肉現象 までも抑えるので、
更生工事が不要になります。
この装置の耐用年数は40年以上ありますので、
現在使用しているの配管を、
外的要因による破損(外からの錆や地震等による破損）が無い限り、
装置を設置している期間、配管寿命を延ばせます。

⑥ 資産価値を向上させる

外配管は見栄えが悪くなり資産価値を下げますが、
内部配管式で更新したとしても、 資産価値が上がる事はありません。

ただ、この装置を取り付けると、この装置付きマンションと表示出来るので
その副次的な効能から、資産価値が上がります。
この装置を付けた中古分譲マンションでは、
セールスポイントとして、 設備欄にこの記載がされている事例があります。
  
   
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自己紹介：
筆者 所持資格(設備管理関連のみ)

・建築・設備総合管理士
・建築物環境衛生管理技術者(ビル管)
・貯水槽水道衛生管理士
・貯水槽清掃作業監督者
・清掃作業従事者研修指導者
・二級ボイラー技士
・甲種防火管理者

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