マンション理事長奮闘記

提示案に対する考察


管理会社より提案された更生/更新案に対し、
現況の説明と関連事項について述べて来ましたが、
ここで問題点について整理しておきたいと思います。

まず更生工事と更新工事についてですが、
今回の場合については、更新工事の方が良いと考えます。
それは最初にも説明しましたが、
今回更生工事を行ったとしても、
無駄にマンション耐用年数以上に新規配管の残存耐用年数(赤部分)を延ばすだけなので、
あまり意味が無いからです。

ただ更新工事を行うに当たっては、いくつもの問題がある事は、
これまで述べてきた通りです。

更生工事
・配管内部を削る為、配管の強度が下がり、耐用年数が減る。
・立会が生じる。(同一経路は全戸同じ日程）
・断水が生じる。(同一経路は全戸同じ日程）
・排水管は対象外。(当マンションは継手が特殊形状の為、作業不可。)
・外部腐食に対しては、効果が無い。
・10～15年に１回、同じ工事をする必要がある。
更新工事
・金額が高い
・専有部は工事対象外
・工期が長い
・断水が生じる
・立会が必要
・排水管工事の際、専有部の壁を壊さなければならない
・外配管は見栄えが悪く、資産価値が下がる。
 
管理会社に対しては、更生/更新工事以外の方法が無いかと尋ねましたが、
残念ながら返答はありませんでした。

そこで、自分なりに調べ、代替案を見つけました。
その辺につきましては、また次回以降説明を加えて行きます。 
  
  
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更新工事

今回管理会社から提案のあった内容は、

・給水管埋設部更新
　-ＰＥ管に交換
　
　
・高架水槽までの給水管更新
　-外配管での新規敷設
・高架水槽から各戸水道メーターまでの共用部給水管更新
　-配管の入れ替え更新
・共用部排水管更新(除く埋設部)
　-雑排水管と汚水管の撤去・交換

　
になります。

工期は約４カ月とのことです。

・給水管埋設部更新概略

受水槽から現在、3つある高架水槽に各々ポンプで送水をしていますが、
その配管が駐車場及びマンション前道路下を通り、
エレベーター横に各々併設されている配管スペースへつながっています。
その配管スペース内に高架水槽につながる給水管が設置されています。
今回はその埋設部の鋼管をＰＥ管に交換し、錆による腐食を無くそうという計画です。

・高架水槽までの給水管更新

エレベーター横に各々併設されている配管スペースに、
高架水槽につながる給水管と消火栓用配管が設置されています。
受水槽からの配管は地下を通り、スペース内の配管へつながっています。
ただこの配管スペースに入口は無く、非常用消火栓のパネルを外し、
そこから出入りするしかありません。
したがって、この配管への接続や交換には手間がかかり、
その為管理会社は、安易な方法を提案してきたものとおもわれます。
 配管が外に露出する形になる為、見栄えが悪く、資産価値低下になります。

・高架水槽から各戸水道メーターまでの共用部給水管更新

高架水槽から各戸への給水は、
玄関横にあるメーターボックス内に設置された共用給水管を通して行われます。
メーターボックス内と云う事もあり、作業自体は行い易いとは思います。
交換に際しては管周囲のコンクリートの撤去が必要な事、
工事期間中、水路を確保する必要があることから、
一時、外配管による給水路の敷設が必要になります。
 
・共用部排水管更新(除く埋設部)

共用部排水管は、3本。
１本は、台所と玄関の間の柱部に沿ってある雑排水管、
あと２本は、トイレと風呂場の間にある汚水管と雑排水管です。
双方とも家の中心にある通路を挟んで配置されていて、
工事に際しては、廊下とトイレ壁面の撤去・修理を伴います。
上下階との境は、共用部給水管と同様コンクリートで固められていますので、
交換に際しては、管周囲のコンクリートの撤去が必要になります。
また、専有部内での作業となる為、立会が必要になります。
配管の交換は共用管のみで、専有部は交換の対象では無く、
現在の配管を繋ぎ直すだけになります。
  
問題点

・金額が高い
・占有部は工事対象外
・工期が長い
・断水が生じる
・立会が必要
・排水管工事の際、専有部の壁を壊さなければならない
・外配管は見栄えが悪く、資産価値が下がる。
 
 
   
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費用と工期・工法の問題(1)

今回から、費用と工期・工法の問題について述べて行きたいと思います。

今回管理会社から提案されたのは、

・更生工事　6600万円
・更新工事　３億円

です。

その他、

・排水管の埋設部更新工事　7600万円

があります。


更生工事

Ｈ10年に一度行っているのと同じ工事・工法で、

先ず給水管の中を研磨材を空気圧を利用して流して削ります。(サンドブラスト工法)
 
錆やスケール、ライニングを除去したあと、

樹脂を流し、保護塗膜を形成する(ライニング)方法です。

現在、この工法が更生工事では最も一般的な方法です。


基本配管の交換はせず、現状の配管をそのまま使用します。

作業範囲は、共用部と専有部の両方をその範囲とする事が出来、

今一番問題と思われる占有部のスケール除去も出来るので、

良い工法と思われます。


ただし、配管の内部を削る為、基本何回も行うべきものではありませんし、

特に専有部の配管の腐食が進んでいる所では、破れが生じる可能性があります。

通常この工事における配管破れは、工事の罷免事項になりますので、

この問題発生した場合は、別途費用が発生します。

配管破れが共用部より専有部で起こる事が多いのは、

専有部の配管が共用部に比べ配管が細く、肉厚が薄い為です。


工期は３週間程かかり、作業の都合上、各戸立会が生じます。

また、断水も避ける事が出来ず、

同じ配管経路である同一階段は、 一斉に断水となります。

これは、その経路を同時に作業しなければならない為で、

断水は約２日間( 研磨１日+コーティング１日 ）です。


問題点

・配管内部を削る為、配管の強度が下がり、耐用年数が減る。
・立会が生じる。(同一経路は全戸同じ日程）
・断水が生じる。(同一経路は全戸同じ日程）
・排水管は対象外。(当マンションは継手が特殊形状の為、作業不可。)
・外部腐食に対しては、効果が無い。
・10～15年に１回、同じ工事をする必要がある。



次回は、更新工事について述べて行きたいと思います。
 
 
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配管更生/更新に関する諸問題
 
これまで配管本体に関する問題について述べて来ましたが、

マンションの配管更生/更新工事に関しては、

他に様々な問題が存在しています。


その中で最も問題と思われるのが、

・共有部と専有部の問題

・費用と工期・工法の問題

ではないかと思います。


共有部と専有部の問題

 
線引き

マンションは共用部と専有部に分かれている事は、十分承知の事と思います。

 
給排水管はその両方にまたがって存在し、その事が工事をするに当たり障害となります。


それは、

どこで線引きを行うか
 
と云う事が、1つ問題となります。

 
共用部は、総会決議を必要とする場合もありますが、

基本、理事会の意向で工事を行う事が出来ます。

そしてその作業が占有部にかからない限りは、

理事会の意向で作業を進めることができます。


しかし、この給排水管は当マンションの場合、

共用部だけの作業を行うにしても、


その大半が専有部内にあります。


つまり、専有部のに立ち入らなければ、

工事が出来ない場合もある

という事です。


配管の配置場所

ちなみに下図は当マンションの間取り図です。


    
 
ご覧頂ければ分かります様に、

共用排水管(雑排水管＆汚水管）に限って言えば、

そのほぼ全てが専有部である住居内にあり、

しかも、ほぼ家の中心を通っています。


住民の理解

専有部については、その所有者の意志に反して工事を行う事は困難ですし、

ましてや、給排水管のトラブルを問題として認識していない方が大半を占める状態で、

その個人の所有物を、自分には関係ない(と思っている）工事、

即ち共用部だけの修繕・修理の名目で一旦壊されるとしたら、

その重要性を理解して協力して頂くには、多大な努力が必要かと思います。


もし仮に、その範囲を専有部を含む形にして、

所有者を当事者にしたとしても、

私有財産である専有部を、

共有財産である修繕積立金で修理・修繕を行う事が本当に妥当かどうか、

住民の方の意見をまとめなければいけません。
 
また、工事部分を専有部まで広げれば、当然工事費用は膨らみますし、

もし工事費を抑える為、専有部の修理・修繕費用を 一部にせよ各戸負担にした場合など、
 
リフォームを済ませたなどの理由で本来工事が必要で無いと考えている方や、

年金生活者、フリーター等、収入や蓄えの少ない方は費用を負担出来ず、
  
その工事そのものに異を唱える方もいらっしゃるかも知れません。
 
 

共有専有両方にまたがった問題である

 ただ 特にこの給排水管の問題は、
 
両方とも直さなければ、根本的な解決策とはならない問題

でもあり、そこが非常に頭を悩ませる所でもあります。

 
共有部/専有部共に問題が無ければ良かったのですが、
 
当マンションの場合は、共有部に問題が発見されましたし、

それと同時に、専有部でも問題が発見されました。
 
 
そして、どちらかと云いますと、

共用部よりも専有部の方が、状況は深刻である

と云えます。ここも頭の痛いところです。


このブログご覧の方々に中には、

築年が浅く、今問題が無い、という方もあるかと思います。

もしそうだとしても、

前にも述べた様に、いずれ考えなければならない問題なので、

今の内から検討をしておく事をお勧め致します。


いざ問題が発覚し事態が急を要する様になってからでは、

取れる対処法が限られて来る上、

管理会社の言いなりにならざるを得ず、

高い買い物をせざるを得なくなりますので・・。


管理会社にとっては、これが一番望ましい形です。

なにしろ、自分の好きな様に出来るのですから。

金額も工法も・・。
  

  
次回は費用と工期・工法の問題について述べて行きたいと思います。
  
  
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外的要因

今回は、配管の内部以外に問題となりうるものについて説明していきます。
 
それは、
  
外的要因
 
に起因する問題となります。


外的要因の原因

外的要因として問題となるのが、

・水分
・外力

になります。
 
 
原因分析
 
水分

配管内部同様、鋼管にとって水の影響は大で、

その中でも
  
錆による腐食

が、一番の問題になると思います。


当マンションの配管も、

現在この外的な水による影響を考えなければいけない所があります。

それは地下埋設部と横管ピット(監視抗)内です。


問題点

埋設部は錆止め加工がされているとはいえ、３０年以上経過していますし、

目視による検査が困難です。


水道管の破裂の様に、水が地表に噴出せば分かり易いのですが、

少しずつ水漏れを起こし、空洞が出来、いきなり陥没となった場合、

当マンションでは駐車場とマンション前の道路の下を給水管を通っている為、

人や車が巻き込まれる可能性があります。
   
所有者が管理組合である以上、管理会社が責任を取る訳は無く、

共有部の管理者である管理組合が、その責を負う事になります。


横管ピット(監視抗)内は、配管の結露が原因と思われますが、

内視鏡検査の際、錆の発生個所がある事が報告されています。
 
 
外力
   
文字通り”　外からの力　”、つまり地震による物理的な破損です。

以前はあまり考える事は無かったのですが、

東日本大震災を貴重な教訓として、

この件についても考慮しておく必要があると思います。


現状について 

これについては、正直なところ何処で何が起こるか、

起こってみなければわからないのが現状です。

建物内部で起きるかも知れませんし、

地震による断層や亀裂によって、外部で起きる可能性もあります。


外部

当マンションは大丈夫でしたが、

東日本大震災では、眼下の宅地造成地に亀裂が走っていました。

今懸念されている、首都直下型地の様な直近を震源地とする地震があれば、

同じ様な状況にならないとも限りません。
 

内部

建物内部の配管については、
 
現状これと云った対策が無いのですが、

地下埋設部、特に給水管については、

ある特殊な配管を使えば、この問題を回避する事が可能です。

(とは言っても、あまり極端な場合は別ですが・・・)


 
この件については、また別の機会に述べたいと思います。

今回はこの辺で。
   
   
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